大府办函〔2019〕115号
大英县人民政府办公室
关于印发《大英县激活农村建设用地资源
助推乡村振兴十条措施（试点）》的
通 知
各镇人民政府，各园区管委会，盐井街道办事处，县级相关部门：
《大英县激活农村建设用地资源助推乡村振兴十条措施（试点）》已经县委全面深化改革委员会第三次会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
大英县人民政府办公室
2019年9月8日
大英县激活农村建设用地资源助推乡村振兴十条措施（试点）
为激活存量集体建设用地，建设幸福美丽新村，促进农村三产融合发展，助推乡村振兴战略实施，根据《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(中发〔2018〕1号）、《四川省人民政府关于印发四川省“农村土坯房改造行动”实施方案的通知》（川府函〔2017〕205号）、《四川省国土资源厅关于印发〈关于服务保障农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的意见〉的通知》（川国土资规〔2017〕2号）和《遂宁市人民政府办公室关于印发〈遂宁市激活农村建设用地资源助推乡村振兴十条措施（试点）〉的通知》（遂府办发〔2018〕32号）精神，结合我县实际，制定本措施。
一、引导农户相对集中建房
结合生态环境规划、村级产业规划，县自然资源和规划局牵头组织各镇乡人民政府加大乡村规划和村级国土空间利用规划编制力度，加强规划管控和审批管理。乡村振兴试点村在本轮规划编制中，可探索优化耕地布局，引导农户相对集中建房，原则上单家独户不再修建农房。
二、完善农村集体建设用地产权体系
以建立集体资产管理公司或股份经济合作社为载体，健全完善农村集体经济组织，显化农村集体土地所有权人。完善农村集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等产权的确权登记，做到“应确尽确”。采取村民民主决策方式，在土地整治项目集中居住区，农村居民住房涉及跨组安置使用土地的，可以将集体土地所有权确权给村民集体或镇乡集体，由占用人对被占用农村集体经济组织给予补偿。
三、探索社会资本投资实施城乡建设用地增减挂钩项目
探索引进社会资金实施挂钩项目，社会资金的投资范围为：项目的规划编制及立项和验收、拆旧区农户补偿、拆旧区复耕、安置区的基础设施配套等。由农村集体经济组织委托镇乡人民政府在农村产权交易中心公开招商，确定项目投资主体和投资回报率（不高于15%）。项目投资主体与镇乡人民政府建立共管账户，将项目资金转入共管账户并专项用于项目实施。由县财政向投资主体支付投资成本及回报，形成的城乡建设用地增减挂钩节余建设用地指标归县人民政府所有。项目投资主体须向县自然资源和规划局缴纳项目实施保证金，项目验收合格后无息退还。
四、探索节余建设用地指标收益变现渠道
县政府所持有的城乡建设用地增减挂钩项目形成的节余建设用地指标，由县自然资源和规划局建立台账，用于保障县域各类建设用地需要，如有节余，可按照上级规定程序和指导价格通过农村产权交易平台在市内流转。流转收益用于支持农业农村发展和改善农民生产生活条件。
五、推动“户乡挂钩”改革全面实施
农村建设用地整理项目（即“户乡挂钩”改革项目）由县政府批准立项和验收，节余的集体建设用地指标到市自然资源和规划局备案；节余集体建设用地指标在农村产权交易平台流转，指标落地后用于乡村旅游、休闲康养、农村“双创”等三产融合产业用地。具体实施程序参照附件1执行。
六、允许集体经济组织参与土地整理新增耕地指标收益分配
在土地整理项目实施范围内，以集体土地所有权人为单位，将土地整理后新增耕地占补平衡指标的3%收益用于支持集体经济组织，壮大集体经济。项目验收后按2-3万元/亩的标准支付给该集体经济组织。省投资项目由县土地储备中心按标准收购，并支付给集体土地所有权人，指标纳入储备；其他投资主体实施的项目，由投资主体按标准直接支付给集体土地所有权人。执行项目为本文件发文后新批准立项的土地整理项目。
七、探索集体经营性建设用地使用权流转
合法取得并符合现行镇乡规划、村庄规划和土地利用规划的集体经营性建设用地可以流转，流转后的土地使用权类型为有限期占用，由土地所有权人拟定流转方案，经本集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意，形成流转决议，经县人民政府批准，县自然资源和规划局为流转后的土地使用权人办理登记，并颁发集体建设用地《不动产权证书》。具体实施参照附件2执行。
八、开展农村宅基地“三权分置”改革试点
按照全省统一安排部署，探索农村宅基地所有权、资格权、使用权分置改革，保持集体经济组织的所有权不变，固定农户的资格权，适度放活使用权；在符合镇乡规划、村庄规划和土地利用总体规划的前提下,允许宅基地使用权转让、出租、抵押等方式处置,增加农民财产性收入,提高土地集约利用水平。
九、允许市场主体承租农房改建
在符合镇乡规划、村庄规划和村级土地利用规划的前提下，农户在满足“户有所居”条件下，可将农房及其宅基地出租，租赁期限不得超过20年（期满可协商续期），承租人可与出租人协商一致，签订租赁协议，农户按规定程序向政府有关部门申请改建，在依法批准后修建，承租人租赁期满后，房屋所有权与宅基地使用权归农户。
十、实施“套餐式”用地保障机制
采取多种模式保障三产融合发展。一是对于符合设施农用地条件的，按照设施农用地管理，不办理农用地转用审批手续；二是对于符合土地利用总体规划的商业用地，在依法办理农用地转用和土地征收审批后，通过“招拍挂”方式供应土地；三是在符合镇乡规划、村庄规划的前提下同意使用原农村存量建设用地兴办二三产业；四是对位于农村建设用地整理区的二三产业项目，通过整理项目产生的节余建设用地予以保障；五是探索实施“点状用地”，支持服务于乡村振兴的建设项目。
本措施适用范围为市、县两级确定的乡村振兴试点村。
本措施自发文之日起执行，有效期至2020年12月31日。执行期间如遇中、省、市有新规定的，从其新的规定。
附件1.大英县农村建设用地整理实施方案（试点）
2.大英县集体经营性建设用地使用权流转管理暂行办法
附件1
大英县农村建设用地整理实施方案（试点）
为探索宅基地、镇乡企业、镇乡村公共设施和公益事业用地等农村建设用地整理，优化建设用地布局，提高建设用地集约利用水平，获得节余建设用地指标或土地，支持二三产业发展助推脱贫攻坚和乡村振兴，特制定本方案。
一、指导思想
以党的十九大精神及中共中央国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》为指引，坚持“产权明晰、管理科学、布局优化、释放权能、节约集约、振兴乡村”的原则，探索推进政策和制度创新，参照我县城乡建设用地增减挂钩运行模式，探索形成系统的农村建设用地整理和流转相结合的新机制，深化农村产权制度改革，增加农民集体建设用地的财产性收入，为农村三产融合发展提供土地资源保障，提高农村集体建设用地集约利用水平，推进幸福美丽新村建设。
二、基本原则
——坚持规划先行原则。在农村建设用地整理和村庄建设用地布局调整中，以镇乡规划、村庄规划和土地利用总体规划为基础，科学利用，合理布局，减少传统院落，提高农户集中安置度。
——坚持依法自愿原则。在符合有关法律法规规定的前提下，突出农民群众主体地位，通过平等沟通、积极协商，充分尊重其选择权、自主权，保证农民群众自愿退出宅基地。
——坚持总量控制原则。完善农业农村建设用地保障机制，按照要求控制农村建设用地总量，确保建设用地总量不增加、耕地等农用地总量不减少。
——坚持合理补偿原则。对退出农村宅基地的农户，给予合理补偿，切实保障农民群众合法权益。
三、实施程序
（一）项目区申报条件
项目区包括：农房拆旧区、农房安置区、节余指标建新区。
1.项目区农村建设用地布局、结构需进一步优化，农村建设用地整理复垦潜力较大。
2.辖区政府重视，群众积极性较高。
3.能确保项目区实施所需资金及时足额到位。
4.土地管理严格规范，各项基础业务扎实，具有较强制度创新和探索能力。
5.项目区原则上控制在城镇规划区外的一个乡镇内，拆旧地块以完整的行政村为单位设置，不得打破村界，应相对集中连片。项目区内建新安置和宅基地腾退区域相对接近，便于实施和管理，不得占用基本农田；项目区内挂钩周转指标区域总面积必须小于农村宅基地腾退总面积，做到项目区内耕地的数量有增加、质量有提高。建新区地块必须符合土地利用总体规划和村庄规划。拆旧地块涉及建档立卡贫困户的，可将项目区控制在两个乡镇内。
6.项目区所在区位具有农村建设用地整理所必需的路、水、电等配套基础设施；或已拟定相关的道路、水利、电力工程等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划和实施；或上述几项建设正在实施。
7.节余建设用地指标周转区域（即建新区）经所在镇乡人民政府、村社委员会召开村民代表大会同意对土地性质进行调整。
8.通过前期宣传发动形成节余建设用地指标流转协议，并签订初步流转意向协议。
（二）项目立项申报材料
1.试点镇乡人民政府立项申请报告。
2.资金承诺证明。
3.项目区实施规划（含文本、图件、附件及电子文档，技术要求见《四川省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术要点》）。
4.试点镇乡组织的专家论证意见。
5.经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员同意并签字，镇乡、村社签章同意的进行农村建设用地整理的意见书。
6.涉及农户同意腾退农村宅基地意见书。
7.初步拟定的土地权属调整方案。
8.土地利用现状变更调查数据（土地利用现状数据库）。
9.节余建设用地指标周转区域（即建新区）农用地占用同意书。
10.节余建设用地指标流转协议。
（三）项目区立项申报程序
项目区申报单位、实施单位为试点镇乡人民政府〔农房拆旧区、农房安置区所在地的镇乡人民政府〕；项目区申报材料经县自然资源和规划局审查后，报县政府审批。
（四）项目实施
由镇乡人民政府组织实施，由县国有公司筹集资金，也可由农村集体经济组织自筹资金，还可由农村集体经济组织引进社会资金（采用投资固定回报率方式）参与，推进项目实施。
（五）项目区竣工验收
1.竣工验收依据：项目区实施规划及批准文件；实施规划变更文件、土地权属调整方案；现行国家、省行业标准及相关规定。
2.竣工验收内容：项目区实施规划执行情况、拆迁农户满意程度调查、复垦耕地及增加的耕地有效面积的数量和质量、建新区农民集中居住用地及节余建设用地指标流转情况、资金使用与管理情况、工程质量、土地权属管理、档案资料管理、工程管护措施、后续利用情况等。
3.竣工验收应提交的材料
一是参照四川省国土资源厅《关于印发〈四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法〉的通知》要求执行。
二是按照四川省国土资源厅《关于服务保障农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的意见》，由县政府出具节余建设用地指标审批意见。
（六）验收备案，建立管理台账
县自然资源和规划局依据县政府批准的节余建设用地指标审批意见，向项目出资人（不含社会资金投资人）出具编号的《集体建设用地指标证》，并到市自然资源和规划局备案。
县自然资源和规划局对已颁发的《集体建设用地指标证》，建立管理台账，实行动态管理。
《集体建设用地指标证》可在县级农村产权交易平台流转，农村集体经济组织可购买该指标落地，用于农村乡村旅游、休闲康养、农村双创等三产融合发展用地；县自然资源和规划局按程序办理节余指标建新区变更手续，并负责做好指标的登记、管理、核销等工作，实行台账式、动态化管理，杜绝“一证多用”。
附件2
大英县集体经营性建设用地使用权流转管理暂行办法
为探索集体经营性建设用地使用权流转，为农村三产融合发展提供土地资源保障，根据《遂宁市激活农村建设用地资源助推乡村振兴十条措施（试点）》（遂府办发〔2018〕32号）、《遂宁市集体经营性建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知（遂国土资函〔2018〕137号），特制定本暂行办法。
第一条 为加强农村土地管理，增强农村建设用地保障，维护土地的社会主义公有制，节约集约和合理利用土地，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 凡合法取得的存量集体经营性建设用地使用权流转适用本办法，含历史形成的经营性建设用地、城乡建设用地增减挂钩项目除农房安置外节余的集体建设用地、通过农村建设用地整理节余建设用地指标的落地地块。
第三条 本办法所称集体经营性建设用地，是指按现行土地利用总体规划、村庄规划用途为商服、工矿仓储等经营性用途的土地（住宅用地除外）。
第四条 集体经营性建设用地使用权流转应保持集体建设用地所有权不变，实现有偿、有限期流转，流转后的土地使用权类型为占用，流转的最高期限不得超过同类用途国有土地使用权法定的最高年限。
第五条 县自然资源和规划局负责本县内集体经营性建设用地流转的管理和监督工作。
第六条 农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于镇乡农民集体所有的，由镇乡集体经济组织代表行使所有权。
第七条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。
第八条 县自然资源和规划局可适时制定集体经营性建设用地基准地价。
第九条 集体经营性建设用地使用权流转必须同时具备以下条件：
（一）农村集体经济组织依法取得了集体建设用地使用权，并办理了《不动产权证书》的集体建设用地。
（二）本集体经济组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意流转，并形成决议。
（三）具有县自然资源和规划局出具的流转地块的规划条件。
（四）县人民政府同意流转的批复。
第十条 有下列之一的集体建设用地不得流转：
（一）城镇规划区建设用地范围之内的区域；
（二）土地权属有争议的；
（三）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；
（四）不符合镇乡规划、村庄规划和土地利用规划的。
第十一条 农村建设用地整理节余集体建设用地指标落地程序：
（一）农村集体经济组织可通过县级农村产权交易平台购买节余建设用地指标。
（二）农村集体经济组织将该指标落实到本集体经济组织内等面积符合土地利用规划、村庄规划的地块。
（三）县自然资源和规划局对该地块核发乡村规划许可证。
（四）农村集体经济组织逐级上报县人民政府批准该地块占用方案，向农村集体经济组织核发占用该地块的土地批复。
（五）农村集体经济组织按程序办理该地块的《不动产权证书》。
第十二条 集体经营性建设用地初次流转程序：
（一）县自然资源和规划局出具拟流转地块的规划条件，含地块位置、面积、用途、容积率、建筑密度、建筑高度等。
（二）集体经济组织可委托有资质的地价评估机构评估拟流转地块的土地价格。
（三）集体经济组织按程序形成集体经营性建设用地流转决议，主要内容包括：流转地块位置、面积、用途、期限、起始价格、违约责任等。
（四）集体经济组织向镇乡人民政府提出流转申请，镇乡人民政府对流转方案进行审核，出具审核意见。审核内容：集体经济组织的资格、拟流转的土地是否为净地、集体经济组织流转决议的程序、流转期限、流转价格等。
（五）县自然资源和规划局对流转方案进行审核，出具审核意见。审核内容：拟流转地块的土地使用条件是否符合规定、拟流转地块的界址、权属、面积是否符合土地利用规划、流转年限、流转价格等。
（六）县人民政府批准流转方案，并向农村集体经济组织核发《同意流转批准书》。
（七）农村集体经济组织将流转方案在县级农村产权交易平台挂牌流转，农村集体经济组织与竞得人签订《集体经营性建设用地流转成交确认书》，县级农村产权交易平台对成交确认书进行鉴证。
（八）农村集体经济组织与竞得人签订《集体经营性建设用地流转合同》（农村集体经济组织为合同的出让人，竞得人为受让人），出让合同应载明下列事项：
1.出让人与受让人的名称或者姓名；
2.土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；
3.土地价格及支付方式；
4.当事人的权利和义务；
5.集体建设用地使用权再次流转的限制条件；
6.集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；
7.土地登记要求；
8.争议问题解决办法；
9.违约责任。
（九）县自然资源和规划局为受让人核发《乡村建设规划许可证》。
（十）受让人凭农村集体经济组织及竞得人的身份证明、《不动产权证书》、农村集体经济组织同意流转决议、《同意流转批准书》、《集体经营性建设用地流转合同》、流转费支付凭证、税收凭证等资料，向县自然资源和规划局申请办理集体建设用地使用权登记，由登记机关按规定办理登记并向受让人核发《不动产权证书》，未经批准不得办理集体建设用地的分割登记。
第十三条 集体经营性建设用地再次流转必须同时具备以下条件：
（一）受让人投入项目总投资的25%（不含土地价格、以审计结论为准）以上，或已建成房屋面积占项目总建筑面积的25%以上。
（二）集体经营性建设用地使用权再次流转，地上建筑物及其附着物随之流转。地上建筑物及其附着物流转，集体经营性建设用地对应的使用权随之流转。
（三）流转地块的土地用途、容积率不变。
（四）流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。
（五）征得集体经济组织同意。
（六）再次流转双方持集体土地使用证或不动产权证书、前次流转合同、再次流转合同、流转费支付凭证、税收凭证等办理转移登记手续。
第十四条 集体经营性建设用地初次流转总价款的10%作为县级财政建立土地增值收益调节金；剩余部分按“二八原则”分配，即：20%用于成员现金分红，80%作为集体经济组织的公积金、公益金，保障集体经济组织可持续发展。
第十五条 流转后的受让人使用土地必须符合环境保护、产业政策、土地用途管制等项目管理规定。
第十六条 集体经营性建设用地使用权抵押的，抵押权人、抵押人持流转后的集体建设用地使用权证、抵押合同、主债权合同等材料，共同向县自然资源和规划局申请办理抵押登记，县自然资源和规划局对符合条件的予以登记。
第十七条 流转双方应按照流转合同约定支付流转费用和提供土地，按照合同约定追究违约责任。
第十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当最迟于期满前一年向集体土地所有者（即集体经济组织）提出申请，经土地所有者同意，报县人民政府批准，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地使用权登记，取得集体建设用地使用权。
第十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者（即农村集体经济组织）无偿收回，其地上建筑物、附着物按照流转合同约定处理。
第二十条 国家因公共利益需要征收流转地块的，农村集体经济组织和流转地块使用人应当服从，原《集体经营性建设用地流转合同》自县级以上人民政府批准征地补偿安置方案之日终止。
征收土地涉及的地上附着物补偿费依法支付给附着物所有权人；土地补偿费依法支付给农村集体经济组织；安置补助费依法用于安置被征地集体经济组织的人员。
第二十一条 本办法由县自然资源和规划局负责解释。
抄送：县委办公室、县人大常委会办公室、县政协办公室，县纪委，县法院，县检察院，县人武部。
